АГН «Москва» Беспрецедентный рост рынка интернетторговли, а также стремительное развитие торговой и сервисной инфраструктур шаговой доступности заметно отразились на «самочувствии» торговых центров. Добавили проблем также международные санкции и последовавший за ними уход из России большинства зарубежных брендов. Ответом на ухудшение ситуации, по мнению экспертов, станут масштабная реновация торговых комплексов и переосмысление их роли в ткани городского ландшафта.
Наследие прошлого
После распада СССР и перехода к рыночной экономике старые форматы универсальных магазинов не могли удовлетворить спрос населения. Возникший вакуум заполнили первые торговые центры, размещавшиеся в наиболее доступных больших помещениях, например, в бывших заводских цехах или складах, разделенных на множество мелких павильонов. Позднее, во время стабилизации экономики, в этот бизнес пришли крупные девелоперы и системные инвесторы, возводившие огромные комплексы по образцу европейских и американских моллов; со временем в таких центрах стали появляться фудкорты и кинотеатры.
Бум строительства таких объектов, приносящих стабильный доход, пришелся на середину 2000-х — начало 2010-х. Однако к настоящему времени и эти комплексы — во всяком случае, значительная их часть — просто устарели. По мнению главного архитектора Development Group Евгения Телешевского, посетители воспринимают такие центры как депрессивные пространства. «Планировочные решения тех лет сегодня выглядят неудобными: узкие галереи, темные интерьеры, мало зон для отдыха и общественных функций — это напрямую отражается на посещаемости», — отметил он.
Именно поэтому реновация ТЦ может стать заметным трендом ближайших лет, однако пока этот процесс сдерживается высокой стоимостью кредитов для собственников. «Первые признаки волны обновлений устаревших ТЦ в России уже видны, но они носят точечный характер. Пока ключевая ставка Центробанка будет сохраняться на текущем уровне, девелоперы будут делать локальные перепланировки и инвестировать прежде всего в высокомаржинальные кластеры. Старт массовым обновлениям даст «ключ» в коридоре 12-14%», — считает вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин.
Переосмысление
Стоит отметить: сегодня жители мегаполисов стали более взыскательными и требовательными к качеству городской среды. Более того, изменились их поведенческие паттерны: если пятнадцать лет назад ТЦ был основным местом для покупок, то сегодня значительная часть торговли переместилась в онлайн: люди заказывают одежду, технику, продукты через маркетплейсы, и классический поход «в ТЦ за покупками» утратил свою массовость. Это значит, что традиционные «коробки» с гипермаркетом и длинными торговыми галереями потеряли актуальность. По мнению президента Союза торговых центров Булата Шакирова, из-за несоответствия текущим запросам потребителей и стандартам рынка в ближайшие 3-4 года будут закрыты или снесены около 10% торговых центров России. «На их месте появятся жилые комплексы или многофункциональные центры. В то же время, те, что расположены в удачных локациях, продолжат свое существование, но уже с большим объемом ретейла и развлечений», — поделился прогнозом глава объединения.
Девелоперы все чаще рассматривают торговые комплексы как локальные центры общественной жизни: благодаря интеграции культурной и социальной функций они превращаются в своеобразный аналог Дома культуры советского периода.
Как отметила руководитель BOHAN studio Дарья Туркина, сегодня востребованы проекты, которые делают пространство многослойным и гибким: «Необходимо сочетание торговли с гастрономией, культурой, спортом и сервисами. Поэтому речь идет об интеграции фитнеса, SPA и термальных зон, о появлении ресторанов премиумкласса, которые создают новый уровень досуга и новые форматы развлечений для детей и взрослых».
Кроме того, эксперты отмечают большую роль функциональной инфраструктуры, учитывая, что человек приходит не только за покупками, а, образно говоря, «решить все в одном месте». Кстати, тренд на размещение в торговых комплексах многофункциональных и образовательных центров, сервисов бытовых и госуслуг уже отмечается и продолжает развиваться.
Важной составляющей торговых комплексов становятся также детские центры, спортивные площадки, концертные и событийные зоны. И надо признать, нередко именно эти объекты формируют трафик всего комплекса. «В обновленных концепциях ТЦ лучше всего работают зоны общепита, спорта и семейные кластеры, а также сервисы «каждого дня». Доля таких операторов растет и составляет уже 20-30% в миксе арендаторов», — уточнил Павел Люлин.
Образ будущего
Изменения в запросах посетителей требуют совершенно иных планировочных и конструктивных решений, несущих положительные эмоции, создающих особую атмосферу и среду, в которую люди хотят попасть. «Это решения, конечно же, многофункциональные, интегральные, гибридные, когда в одном пространстве есть и досуг, и спорт, и образование, и арт-пространства, и коворкинги. Торговля в этом ряду занимает отнюдь не первое место», — отметила главный архитектор архбюро CONTINUUM Олеся Могилевская. Например, если раньше торговые центры были с глухими фасадами, то сегодня, по ее мнению, как минимум, уровень первого этажа должен быть визуально открытым для всех пространством с огромными витринами, уютными двориками и проходными скверами.
Чтобы быть по-настоящему успешной и значимой для жителей точкой притяжения, современный торговый центр, по мнению Дарьи Туркиной, должен сделаться архитектурным украшением своего района: «Все зависит от качества архитектуры и включенности в «городскую ткань». ТЦ, который «поворачивается лицом» к городу и жителям, — это прозрачные фасады, благоустроенные входные группы, комфортные общественные зоны».
Как отмечают все эксперты, особой частью обновленных планировок торговых центров должна стать работа со светом: люди устали от коридорных галерей и темных интерьеров. Сегодня популярностью пользуются большие атриумы, прозрачные фасады, естественное освещение или «второй свет».
Евгений Телешевский считает, что старые «коробки на парковке» не только не привлекают посетителей, но и портят городской облик. «Рынок движется в сторону оформления торговых центров как архитектурных доминант районов. Такой подход выражается в редизайне фасадов, которые характеризуются яркими решениями, открытыми витринами и динамической подсветкой, в благоустройстве прилегающих территорий и создании бесшовных комфортных пространств. Обновленные комплексы становятся частью городской среды благодаря обустройству поблизости городских скверов и зон отдыха, площадей для встреч, культурных мероприятий или ярмарок», — рассказал архитектор.
Не меньшее значение имеет связь обновленных комплексов с транспортом и жилыми кварталами — они должны иметь хорошую доступность, что требует проработки территориального планирования и взаимодействия с городом.
В качестве примера качественных реализованных проектов реновации архитекторы назвали реконцепцию комплекса «Золотой Вавилон» в столичном районе Ростокино с акцентом на досуг и lifestyle-модель. Сюда же можно отнести и обновление ТРЦ «Планета» в Красноярске, Уфе и Кемерове с обустройством семейных пространств и спортивных зон, а также идею размещения аквапарков и термальных зон в целом ряде центров по всей стране. Помимо этого, воплощением принципиально нового подхода стали программа реконструкции советских кинотеатров и их превращение в районные центры с магазинами, сервисами, кафе и прочими объектами культурного досуга.